四、万科转让环山集团的深层原因

4.1 表层原因：战略聚焦与流动性双重压力

万科公告明确指出三条核心理由：

·业务协同性不足：环山集团主营养殖业务，与万科房地产开发主业协同性极低，属于典型的非主业资产。

·流动性紧张：养殖业务需持续资本投入（猪场扩建、饲料采购、生物资产周转等），万科当前流动性承压，难以支撑非主业持续投入。

·回笼现金流：通过股权转让直接回笼现金，改善经营性现金流，补充流动性缺口（偿债及保交付）。

4.2 深层背景：连续巨额亏损下的被迫瘦身

理解本次转让，必须置于万科整体财务急剧恶化的背景下：

2026年Q1：营业收入289.3亿元，同比-23.9%；净利润亏损59.5亿元，同比减亏4.71%。流动性压力持续，一季度仍处亏损状态。

"聚焦主业、有序退出非主业"是万科当前求生的核心策略。在此背景下，非主业资产处置成为缓解流动性压力、改善财务状况的必要手段。环山集团作为体量较大的非主业资产，被优先列入退出清单。

五、本次交易的经济账

5.1 收购成本 vs 出售底价

5.2 处置损益解读

表面看似乎是"高价卖出"（32.9亿 vs 22.27亿收购对价），但万科公告明确：按底价成交将减少净利润约9.48亿元，说明环山集团在万科合并报表层面的账面价值远高于22.27亿元原始收购成本。

账面价值高于收购对价的主要原因：

·盈利积累：环山集团2024-2025年累计实现净利润约11亿元（万科持股99.4%），持续盈利大幅增厚了归属母公司的未分配利润和净资产。

·资产重估：养猪资产（生物资产：种猪、商品猪等）在收购时及后续期间的公允价值评估使资产账面值增加。

·流动性折价：挂牌价32.9亿仍低于持续经营价值，说明万科接受了流动性和议价双重折价，以换取快速退出。

六、对万科的影响与启示

6.1 积极影响

·直接补充流动性：获得约32.7亿元现金流入，直接补充流动性，改善短期偿债能力。

·业务聚焦：彻底退出养猪业务，消除非主业对资本和精力的持续占用。

·信号意义：向市场传递"断臂求生"信号，有助于稳定债权人、供应商和购房者信心。

·减少亏损来源：减少养殖业务亏损对上市公司利润的持续侵蚀。

6.2 消极影响与风险

·机会成本：出售后丧失一块盈利业务，未来猪周期上行时无法享受养殖收益（2025年仍盈利4.5亿）。

·处置损失：处置损失约9.48亿元，叠加历年亏损，进一步侵蚀归母净资产。

·转让不确定性：公开挂牌转让，最终成交价存在不确定性，若无合格意向方接盘或需进一步折价。

·弱势议价：如此低的价格出售，反映买方市场强势，万科议价能力弱。

七、行业视角：房企跨界养猪的集体退潮

万科并非个案。2020年前后，碧桂园、恒大、万科等头部房企曾掀起"房企养猪"热潮，据悉全国超过1000家房企涉足养猪。然而，这一跨界浪潮最终以集体退潮告终：

·业务逻辑冲突：养猪是重资产、长周期、强周期行业，与房地产开发"高杠杆、快周转"模式存在根本冲突。

·周期风险巨大：猪周期的剧烈波动（非瘟冲击、产能过剩、价格低迷）对缺乏产业链积累的房企构成极大风险敞口。

·万科案例警示：万科养猪历时约5年，以亏损告终，是房企跨界失败的典型案例。

·行业节点意义：万科本次彻底退出养猪，标志着这一轮房企跨界养猪浪潮基本落幕。

结语

万科以32.7亿元挂牌转让环山集团99.413%股权，是其流动性危机下的被迫之举。表面看是"高价卖出"（32.9亿 vs 22.27亿收购成本），但叠加处置损失约9.48亿元，实际是万科以折损账面价值换取流动性的苦涩交易。环山集团盈利尚可（2025年净利4.5亿），却因"非主业"标签被优先放弃，折射出万科当前处境之严峻。本次交易是万科"聚焦主业"战略的里程碑事件，也是房企跨界养猪浪潮落幕的标志性节点。