渔业用海价格评估要点

一、什么是渔业用海

渔业用海，是《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》中明确的一级用海类型，指在海域范围内，为满足渔业生产、养殖、捕捞、增殖及相关配套设施建设与运行需求，所使用的海域空间、岛礁及相关附属设施用海。

简单来说，凡是在海上为“水产增养殖、渔业捕捞、渔业基础设施运行”服务的用海，都属于渔业用海，是支撑海洋渔业产业发展的核心用海类型，也是保障我国粮食安全、水产品供给的重要基础用海形式。

二、渔业用海主要包括哪些类型？

结合用海分类标准与行业实践，渔业用海主要分为以下4类：

1.渔业基础设施用海

指为渔业生产提供支撑服务的配套设施用海，是渔业产业的“服务中枢”。具体包括：渔港、渔业码头、防波堤、护岸、渔业港池、渔业锚地、水产品交易市场配套用海、渔业冷藏加工配套水域、渔业航标及导助航设施用海、渔船修造与补给水域等。这类用海以服务渔业生产为核心，兼具公益性与经营性双重属性，部分渔港用海还承担着渔业防灾减灾、渔民避险的功能。

2.增养殖用海

是渔业用海的核心类型，指用于水产增养殖生产活动的海域空间，也是我国渔业用海中占比最高的类型。按养殖方式与空间形态，可进一步细分：

滩涂养殖用海：利用潮间带滩涂开展贝类、虾蟹类养殖的用海；

围塘养殖用海：通过筑堤围海形成养殖池塘的用海；

浮式养殖用海：利用浮筏、网箱开展鱼类、贝类养殖的用海，包括深水网箱养殖用海；

底播养殖用海：在海底投放苗种开展贝类、海参等底栖生物养殖的用海；

增殖放流用海：为渔业资源增殖开展人工放流、养护的专用海域。

3.捕捞海域

指开展海洋捕捞作业的海域，按管理属性可分为：

传统捕捞渔场：历史形成的渔业捕捞作业海域；

定置作业用海：定置网、刺网等定置渔具作业的专用海域；

渔业资源养护区/禁捕区：为保护渔业资源设置的限制捕捞或禁止捕捞的海域，部分可开展限额捕捞作业；

涉外/跨界捕捞海域：涉及渔业协定的合作捕捞海域。

4.农林牧业用岛

指无居民海岛中，用于农林牧业生产活动的用岛类型，渔业相关场景主要包括：海岛周边养殖配套用岛、渔业种苗培育用岛、渔业生产管理配套用岛、养殖物资仓储用岛等，部分海岛还可用于渔业休闲、生态养殖的配套开发。

三、渔业用海的核心特征包括哪些？

1.用途导向强，产业属性突出

渔业用海的核心功能直接服务于海洋渔业产业，所有用海活动均围绕“水产品生产、渔业资源利用、渔业产业配套”展开，与其他用海类型（如工业、旅游、交通）的功能边界清晰，仅在部分场景下存在有限兼容。

生产功能：直接产出水产品，是渔业产业的核心生产要素；

配套功能：为渔业生产提供港口、补给、仓储等支撑服务；

资源养护功能：部分用海兼具渔业资源增殖、生态修复的功能。

2.空间利用的多层次性与兼容性差异

渔业用海的空间利用模式多样，不同类型的空间利用层级与兼容性差异显著：

水面利用：浮式养殖网箱、浮筏、捕捞渔船作业的主要空间，是养殖与捕捞活动的直接载体；

水体利用：养殖水体的水质、水深、流速直接影响水产品生长，捕捞作业也依赖特定的水体环境；

海床利用：底播养殖、围塘养殖、渔港码头桩基、定置渔具锚泊的基础支撑面；

底土利用：围塘养殖的堤岸基础、海底养殖设施固定的底层空间。

兼容性方面，不同渔业用海的排他性差异较大：

高排他性：围塘养殖、深水网箱养殖、渔港用海，会对海域空间形成较强占用，几乎无法兼容其他用海活动；

中低排他性：底播养殖、开放捕捞海域，在不影响渔业生产的前提下，可兼容适度的生态旅游、科研监测等活动；

弱排他性：部分渔业资源养护区，在合规范围内可兼容生态保护、科普教育等功能。

3.自然条件依赖性极强

渔业用海的价值与功能实现，高度依赖海域的自然环境条件，这是其区别于其他用海类型的核心特征：

水文条件：水深、流速、流向、盐度、水温、潮汐特征直接决定养殖品种的适宜性与捕捞作业的便利性；

水质条件：海域水质、营养盐含量、污染状况直接影响水产品质量与养殖成功率；

底质条件：底播养殖需要稳定的沙质/泥质底床，渔港建设则需要承载力强的底质条件；

生态条件：渔业资源量、生物多样性、饵料丰度直接影响捕捞海域的生产效率。

4.公益性与经营性并存，差异显著

渔业用海内部不同类型的公益性与经营性差异较大：

公益性较强：公共渔港、渔业资源养护区、公益性增殖放流海域，主要服务于渔民公共生产需求与渔业资源保护，收益以公共效益为主；

经营性较强：商业化养殖用海、经营性渔业码头，通过养殖生产、水产品装卸等活动直接产生经济收益，以经营性为主；

双重属性并存：部分渔港兼具公共服务与经营性服务功能，既为渔民提供免费避风、停靠服务，也开展水产品交易、加工等经营性活动。

5.生态敏感性与脆弱性突出

渔业用海与海洋生态系统联系紧密，自身也具有较强的生态敏感性：

对生态环境的依赖：养殖活动依赖清洁的海水环境，捕捞活动依赖健康的渔业资源，生态破坏会直接导致渔业用海价值下降；

对生态环境的影响：不合理的养殖活动（如高密度养殖、饵料投放）可能造成水体富营养化，过度捕捞会导致渔业资源衰退；

易受生态保护政策约束：渔业用海受海洋生态红线、海洋功能区划、禁捕政策、养殖管控政策的严格约束，政策变化对用海价值影响显著。

6.用海周期与收益的季节性、周期性特征明显

季节性：渔业生产受季节影响显著，养殖生产存在明显的生长周期，捕捞作业受休渔期、鱼汛影响，收益呈现季节性波动；

周期性：渔业资源量、水产品市场价格存在周期性波动，直接影响渔业用海的收益水平；

用海年限差异：养殖用海使用权年限一般为15-20年，渔港等基础设施用海年限可达50年，不同年限的用海价值差异较大。

7.区位与市场条件影响显著

渔业用海的价值与区位、市场条件高度相关：

区位条件：靠近优良渔场、渔港的用海，捕捞与养殖成本更低，价值更高；

交通条件：靠近港口、交通干线的养殖用海，水产品运输更便利，市场可达性更强；

市场条件：靠近水产品消费市场、加工基地的用海，产品销售渠道更稳定，收益更有保障；

产业配套：周边有养殖种苗、饲料、冷藏加工等配套产业的区域，渔业用海的综合价值更高。

四、常见的评估目的与价值类型

1.常见评估目的

渔业用海评估的核心目的围绕海域使用权权益与市场价值展开，主要包括：

海域使用权出让/转让：政府出让渔业用海使用权、企业转让养殖用海权益时，确定合理交易价格；

抵押融资：渔业用海使用权作为抵押物向金融机构申请贷款，评估其抵押价值；

征收/收回补偿：因海洋工程、生态保护、规划调整征收或收回渔业用海时，核算补偿价值；

海域基准价制定：为地方制定渔业用海海域使用金征收标准提供价值依据；

合规性审核：渔业用海项目审批、用海续期、变更时的价值评估；

投资决策：新建、扩建渔业养殖项目、渔港项目时，评估项目投资价值；

纠纷调解：渔业用海权益纠纷、相邻用海影响纠纷中的价值认定；

保险理赔：因自然灾害、污染事故导致渔业用海损失时的理赔价值评估。

2.对应价值类型

需根据评估目的匹配对应的价值类型，核心类型包括：

市场价值：适用于海域使用权出让、转让、投资决策，反映公平市场条件下渔业用海的合理交易价格；

海域使用权价值：聚焦渔业用海使用权的权益价值，扣除相关税费、海域使用金、合规成本等；

征收补偿价值：用于海域征收/收回补偿，需涵盖海域使用权价值、养殖设施/渔港设施重置价值、停产停业损失、搬迁成本、生态损失补偿等；

抵押价值：考虑渔业用海的变现能力、风险水平，确定可用于抵押的合理价值；

收益价值：针对经营性渔业用海，基于预期收益测算的价值，适用于养殖、渔港项目的投资评估；

重置成本价值：适用于公益性渔业基础设施用海，按海域取得成本与设施重置成本核算价值。

五、评估方法及适用场景

结合渔业用海的特征与行业实践，优先选用2-3种方法交叉验证，核心评估方法及适用场景如下：

1.收益还原法

适用场景：已运营、有稳定收益的渔业用海，如经营性养殖用海、盈利性渔港码头、配套渔业加工用海等，是养殖用海评估的首选方法。

核心思路：测算渔业用海在剩余使用年限内的年客观净收益，按合理还原利率折现，得出评估价值。

关键测算要素：

年客观收益：养殖水产品销售收入、捕捞作业收入、渔港码头装卸/服务收入等，需扣除季节性波动影响，采用多年平均收益；

运营成本：种苗、饲料、人工、设备折旧、海域使用金、税费、保险费、维护成本等；

还原利率：一般取3%-8%，高风险的养殖用海取5%-8%，公益性渔港取3%-5%；

收益年限：按海域使用权剩余年限、养殖设施/渔港设施经济寿命期两者中的较短者确定。

2.市场比较法

适用场景：区域内有同类渔业用海交易案例的场景，尤其是成熟的养殖用海、渔港用海交易市场。

核心思路：选取3个及以上与评估对象同区域、同类型、同用途的渔业用海交易案例，通过修正区位条件、用海年限、水深底质、养殖方式、收益水平、规划限制等因素，得出评估对象的比准价格。

关键修正因素：用海类型、养殖品种、水深条件、底质类型、水质等级、区位条件、用海年限、政策限制（如禁养区管控）、配套设施完善度等。

3.成本逼近法

适用场景：无直接稳定收益的公益性渔业用海，如公共渔港、渔业基础设施用海、新建未投产的养殖用海，以及缺乏市场交易案例的场景。

核心思路：以海域取得成本（海域使用金、海域使用权出让金、相关补偿费用）为基础，加上渔业用海的开发整治成本（如围塘建设、网箱购置、渔港码头建设、防波堤工程、生态修复成本）、资金利息、行业平均利润，扣除功能性贬值、经济性贬值与生态风险贬值，得出评估价值。

关键测算要素：海域取得成本、开发整治成本、合理开发周期、资金成本、行业利润率、贬值率（受设施损耗、政策限制、生态风险影响）。

4.假设开发法（剩余法）

适用场景：待开发、在建或规划中的渔业用海项目，如新建深水网箱养殖基地、扩建渔港项目、海岛渔业配套开发项目。

核心思路：预测渔业用海项目开发完成后的总收益价值，扣除开发成本（工程建设、种苗投放、设备购置、配套设施建设）、运营成本、资金利息、行业利润、相关税费及生态修复成本，得出评估对象的价值。

关键测算要素：开发周期（一般养殖项目1-3年，渔港项目3-5年）、开发成本构成、行业利润率、折现率、项目达产率、政策合规成本。

5基准地价修正法

适用场景：已发布渔业用海海域基准价的区域，尤其是养殖用海、渔港用海的批量评估场景。

核心思路：以区域渔业用海基准价为基础，通过修正区位、用海年限、水深底质、养殖方式、政策限制、收益水平等因素，得出评估对象的价值。

关键修正因素：基准地价的区域适用性、用海类型修正、年限修正、区位修正、水质修正、风险修正等。

六、补充评估要点（核心实操细节）

1.评估前提与合规性核查

基础资料核查：需明确渔业用海的权属状况（海域使用权证/海岛使用权证）、用海范围、用海类型、用海年限、海域使用金缴纳情况，确认权属无争议；

规划符合性核查：核查用海是否符合海洋功能区划、国土空间规划、养殖水域滩涂规划，是否位于海洋生态红线、禁养区、限养区，是否符合休渔政策、渔业资源保护政策；

生态合规性核查：确认用海是否办理环评、用海论证手续，是否存在违规养殖、超范围用海、破坏海洋生态的行为，违规用海的价值需大幅扣减或不予评估。

2.核心参数的把控

收益还原法参数：

还原利率：需结合行业基准收益率、市场利率、风险水平确定，经营性养殖用海的还原利率需考虑市场价格波动、自然灾害、病害风险，取值不宜过低；

年净收益测算：需采用客观收益而非个别收益，扣除异常因素（如突发疫情、极端灾害）导致的短期收益波动，采用近3-5年的平均收益水平；

收益年限：需同时考虑海域使用权剩余年限、养殖品种经济寿命、养殖设施使用年限。

市场比较法参数：

案例选取：需优先选取同区域、同用海类型、同养殖品种、同交易方式的案例，案例时间不宜超过3年。

修正系数：需重点修正水质等级、水深条件、底质条件、养殖模式（如深水网箱与滩涂养殖差异）、区位条件、政策限制等因素，修正幅度需有明确依据。

成本逼近法参数：

开发成本核算：需完整核算养殖设施、渔港设施的重置成本，包括围塘工程、网箱设备、码头桩基、防波堤工程、航道疏浚成本等；

贬值率：需考虑设施损耗、技术落后、政策限制、生态风险等因素，合理确定功能性与经济性贬值率。

3.价值扣减项与风险调整

渔业用海易受自然、政策、市场风险影响，需针对性设置价值扣减项：

生态风险扣减：位于海洋生态敏感区、近岸污染海域的用海，水质不达标或存在污染风险的，扣减比例10%-50%，污染越严重扣减比例越高；

自然灾害风险扣减：台风、风暴潮、赤潮等灾害高发区域，扣减比例5%-25%，需结合历史灾害频率与损失程度调整；

淤积/侵蚀扣减：渔港用海、养殖用海受泥沙淤积、海岸侵蚀影响的，扣减比例5%-20%，需结合淤积速率、清淤成本测算；

政策限制扣减：位于限养区、禁捕区，受养殖管控、休渔政策严格限制的用海，扣减比例10%-60%，限制越严格扣减比例越高；

市场风险扣减：养殖品种市场价格波动大、销售渠道不稳定的，扣减比例5%-15%，需结合水产品市场行情测算。

4.不同类型渔业用海的差异化评估重点

增养殖用海：

核心关注：养殖品种、养殖模式、养殖容量、水质底质条件、养殖设施状况、水产品市场价格、政策管控要求；

特殊要点：需区分滩涂养殖、围塘养殖、深水网箱养殖、底播养殖的差异，深水网箱养殖需额外核算设备成本与维护成本，底播养殖需重点评估底质条件与渔业资源量。

捕捞海域：

核心关注：渔场资源量、鱼汛稳定性、作业条件、休渔政策、作业方式、配套渔港条件；

特殊要点：公益性捕捞海域需侧重资源养护功能，经营性捕捞海域需测算捕捞作业收益与成本，禁捕/限捕海域需重点核算政策限制带来的价值损失。

渔业基础设施用海：

核心关注：渔港等级、设施完善度、服务辐射范围、使用年限、运维成本、公益性功能；

特殊要点：公共渔港需区分公益性与经营性部分，经营性部分采用收益法评估，公益性部分采用成本法评估，需合理划分两者的用海范围与价值比例。

农林牧业用岛：

核心关注：海岛权属状况、生态保护要求、交通可达性、配套设施条件、渔业生产适配性；

特殊要点：需结合海岛生态保护红线、无居民海岛开发管控政策，评估用岛的开发利用限制，核算生态保护成本与开发成本。

生态影响与修复成本核算

生态影响评估：需评估渔业用海对海洋生态的影响，包括养殖活动对水质的影响、捕捞活动对渔业资源的影响、渔港建设对滨海湿地的占用影响等；

生态修复成本：需单独核算养殖尾水处理、渔港清淤、受损生态修复等成本，纳入价值测算；

生态补偿要求：涉及生态保护红线、重要生态功能区的渔业用海，需明确生态补偿责任与成本，在评估价值中合理体现。

5.季节性与周期性因素处理

收益测算：需考虑养殖生产的季节性、水产品价格的周期性波动，采用多年平均收益水平，避免因单年收益过高或过低导致评估偏差；

市场比较法：选取案例时需考虑交易时间对应的市场周期，修正市场波动对交易价格的影响；

风险调整：针对水产品市场价格波动、渔业资源衰退等周期性风险，合理调整还原利率与扣减比例，充分反映风险水平。

6.评估结果验证与交叉校核

方法交叉验证：优先采用2-3种方法对同一评估对象进行测算。

偏差分析：若不同方法评估结果偏差超过20%，需分析偏差原因，重点核查参数取值、案例选取、成本核算的合理性，进行修正调整；

行业对标：评估结果需与区域同类渔业用海的交易价格、海域使用金标准、收益水平进行对标，确保结果符合市场实际情况。

七、参考文献与合规依据

《中华人民共和国海域使用管理法》

《海域评估技术指引》

《HY/T0288-2020海域价格评估技术规范》

《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》

《中华人民共和国渔业法》

《养殖水域滩涂规划编制办法》

《无居民海岛保护与利用管理规定》

《海洋生态红线划定技术指南》

注：本文内容仅为结合行业实践与政策规范整理的评估要点，供行业交流参考，不构成官方规范，实际评估工作需以现行法律法规、技术规范及地方政策为准。