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【NISA账户更新】开年第一投:住友林业

  • 2026-02-05 12:08:23
【NISA账户更新】开年第一投:住友林业
大家好，欢迎来到专注分享日本资本市场投资心得的公众号。
和大家说声抱歉，这一篇本来应该是上周末推送的。但因为我当天经历了整整23个小时的旅程，再加上回家之后处理各种事情（包括投诉在奥克兰机场遭到不公待遇的糟心事儿），实在抽不出时间写完这篇公众号。结果我们的标的住友林业，就刚好在本周，有了一个还不小的涨幅。这使得这笔交易的价值降低了，可能最大的捡漏窗口（1600日元以下）已经关闭。现在的价格（1775日元）已经包含了一部分“MBS回购/降息”的预期。虽然比美股同行仍便宜，但不再是极度低估，属于合理偏低区间。
以下为原文：
NISA账户的额度更新了，不少小伙伴们应该早已摩拳擦掌。今天我的公开NISA账户开启了新一年的第一笔投资，1911住友林业，200股@1569日元【后注：2026年1月9日】。
下面来讲讲这个公司的逻辑：
住友林业是一个神奇的标的，他虽然是一个日本上市公司，实际上投他的逻辑，其实是间接投资美国房地产。它已转型为一家以美国为核心利润引擎的全球性住宅建筑商。美国住房业务（包括单户住宅销售、房地产开发及多户住宅租赁）目前贡献了公司经常性利润的近半壁江山，其重要性甚至超越了日本本土业务 。另外，住友林业在美国拥有约8万块土地储备（2025财年第一季度展望文件中明确提到），这也是颇为吸引人的美元资产。
而当前美国的房地产市场，也许正好到了一个巨变的前夜。之前为了抑制高通胀，美联储维持了很长一段时间的高利率。这使得美国房地产市场呈现出一种奇特的冻结状态。尽管人口结构带来的刚性需求依然强劲，但30年期固定抵押贷款利率长期维持在6.5%至7%的高位，导致大量潜在买家采取观望态度 。更重要的是，现有的房主大多持有3%-4%的低息贷款，不愿置换房屋，导致二手房库存同样处于短缺状态。   
但就在本周，川普的两条推文仿佛半夜鸡叫，划破了寂静已久的市场。按时间线来说，周三晚间川普提议禁止大型机构投资者购买单户住宅 。这对住友林业旗下的两家美国子公司构成了直接威胁，这两家子公司的“建后出租”（Build-to-Rent）业务模式高度依赖于向机构投资者整售资产 。于是周四【后注：2026年1月8日】日本股市开盘，住友林业出现了跳空低开，不过盘中股价在1500日元整数关口获得了强力支撑。紧接着周四晚间，川普又出新点子，他希望房地美和房利美两家公司出资2000亿美元购买抵押贷款债券，这个动作相当于针对房地产市场的定向宽松，据分析可以直接把房贷利率从7%压低到5.5%左右。根据历史数据判断，抵押贷款利率每下降1个百分点，就有数百万户美国家庭重新获得购房资格。住友林业的入门级产品线（如Brightland Homes）很可能面临井喷式需求。于是美国本地房地产股应声上涨。
与美国本地房地产企业相比，住友林业不仅市盈率较低（当然低估值主要源于其复杂的跨国控股结构以及日元汇率的不确定性），股息率更是美国同行的3倍左右，这让他成为了一个明显的价值洼地。再叠加日元贬值的现状和预期，当前买入住友林业，本质上是以“七折”【后注：按最新股价1775日元计算，这个折价已经来到了约“八五折”附近】的价格买入美国房产资产。
总结一下，买入住友林业的理由有两个：
第一，MBS回购的直接受益者。川普为了中期选举顺利，非常有可能让两房进行2000亿美元MBS回购这件事情落地，这将会是该股最大的潜在催化剂。住友林业在美国拥有约8万块土地储备 ，且主力品牌（Brightland, Bloomfield）深耕对利率最敏感的刚需和改善型市场。如果房贷利率因MBS回购从 7% 降至 5.5%，其房屋销售量和毛利率将出现戴维斯双击。
第二，是显著的估值安全垫。即使在美股同类标的（如 D.R. Horton, Lennar）估值已扩张至12倍市盈率以上的情况下，住友林业的预测市盈率仍仅为10倍左右，且提供约3%以上的股息率【后注：估值随着股价已经显著修复】 。这意味着即便美国楼市复苏不如预期，其低估值和高分红也提供了厚实的防守空间。市场对其日本公司身份的折价，这在美股大涨背景下显得极不合理。
（全文完）
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