华中农业大学《中国土地科学》最新!基于复杂网络模型的乡村自然资源资产组合供应溢价评估

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论文基本信息

导读

这篇论文围绕乡村自然资源资产组合供应中的价值增量识别问题展开。传统评估多按照地类、宗地和权属分别核价，容易忽视耕地、林地、水域和建设用地在空间邻接、生态依存、功能互补和经营联动中形成的新增收益。论文将估值对象从单项资源估值推进到自然资源资产包组合溢价评估，并引入有向加权复杂网络模型解释地块之间的直接作用、间接传导和全局涌现效应。

作者以武汉市江夏区群益村春皮海湾资产包为案例，将711.35亩资源划分为10个地块，整合DEMATEL、ISM和ANP模型测算溢价系数，并结合独立价值评估方法计算组合供应价值。结果显示，资产包独立价值为342.55万元，组合供应下产生39.81万元溢价，整体溢价率为10.41%。研究说明，资源打包不是简单价格相加，而是通过关联结构形成可量化的资产增值。

研究背景

自然资源价值实现从单项开发转向组合供应

在乡村振兴和生态文明建设背景下，乡村自然资源价值实现正在从单一要素开发转向多要素整合配置。自然资源组合供应要求把耕地、林地、水域、建设用地等资源放在同一空间系统中理解，关注资源之间的空间邻接、景观协同、生态支撑和业态联动。

传统估值难以解释组合增值

现有评估通常按单宗地、单用途和单项收益估值，适合单项资产确认，却难以回答资源整合经营后的新增收益如何形成。论文认为，组合供应形成的景观完整性、体验连续性和功能复合性，会带来超过单项价值线性加总的组合溢价。

研究的科学问题

·多类乡村自然资源地块在组合供应中如何形成资产溢价？

·空间邻近、体验叠加和功能互补等关联因素如何通过直接作用与间接传导影响地块价值？

·如何把复杂网络中的结构位置、连边权重和全局影响转化为可计算的溢价系数？

·案例村庄“耕地 + 建设用地 + 水域”资产包是否能产生显著溢价，且不同地块之间是否存在差异化增值效应？

研究创新

·把乡村自然资源资产评估从单项资源估值拓展到组合溢价评估。

·用有向加权复杂网络表达地块间的直接影响、间接影响和全局涌现效应。

·将DEMATEL-ISM-ANP整合到溢价系数测算中，实现网络结构到价值参数的转换。

·通过实际村庄案例验证模型，量化不同资源类型和地块的溢价差异及其来源。

理论机制与模型构建

1. 组合供应溢价机制

图1 乡村自然资源资产组合供应情景与溢价机制解析图

图1说明，组合供应的价值显化过程包括空间布局、生态基底、经济功能组合和最终价值提升。资源之间通过信息流、资源流和人流连接，正向协同可以形成集聚效应、规模效应和功能叠加，负向影响则可能造成生态价值损耗。

2. 复杂网络关系

图2 自然资源资产组合供应模式下复杂网络关系构建逻辑

论文将资产包内地块抽象为网络节点，将地块之间的空间、生态和功能影响抽象为有向连边，将作用强度作为连边权重。随着地块数量增加，溢价不再是两两关系的线性叠加，而会通过网络路径产生级联效应和全局涌现价值。

3. 溢价评估模型

案例区与数据方法

案例资产包

案例位于武汉市江夏区五里界街道群益村春皮海湾，资产包总面积711.35亩，包括352.00亩耕地、324.00亩坑塘水面和35.35亩集体经营性建设用地。开发情景为“青少年研学基地”，形成农业景观、亲水体验、生态调节、科普展示和接待服务联动。

图3 资产包内地块划分与复杂网络关系构建

技术路线

图4 案例资产包溢价评估技术路线

论文先通过实地走访、问卷调查和专家打分量化三类关联因素，再用DEMATEL测算局部综合影响，用ISM识别地块层级结构，用ANP测算全局影响权重，最终结合地块独立价值计算资产包溢价。

研究结果

·资产包总面积为711.35亩，独立价值为342.55万元，组合供应后整体价格达到382.36万元，整体溢价率为10.41%。

·耕地溢价率最高，达到17.00%，说明耕地是农文旅联动中的景观和生产基础单元，边际增值最明显。

·单地块中S2、S1、S5溢价率排名靠前，分别为20.06%、18.70%和14.05%，共同特征是邻接优势明显、跨类型互动较强。

·坑塘水面和建设用地也形成显著增值，溢价率分别为9.80%和9.10%，表明亲水体验、生态调节和服务设施共同支撑资产包综合价值。

研究讨论

·组合溢价的来源不是单项价格相加，而是由地块间功能互补、体验叠加、空间邻近以及网络全局协同共同形成。

·复杂网络模型能够揭示传统分估框架难以识别的间接传导效应和涌现价值。

·不同资源组合情景下主导关联因素不同，未来需要扩展到空间关联、生态依存、经济链条互补、制度与产权耦合等维度。

·评估结果依赖既定功能安排、协同运营和统一开发情景，因此具体溢价水平会随组合方式和运营模式发生变化。

政策与实践启示

·自然资源资产组合供应前，应先识别地块之间的空间邻接、生态依存和功能互补关系，避免简单打包。

·价值评估应从单宗地核价转向资产包整体价值评估，把网络协同带来的增值纳入价格形成机制。

·项目运营中应优先提升核心节点和高关联地块的功能，增强研学、游憩、农业生产和亲水体验之间的连续性。

·收益分配和产权安排应回应各地块边际贡献，形成权责清晰、收益共享、外部性内部化的组合供应机制。

研究局限

·案例只选取“耕地 +建设用地 + 水域”一种组合情景，模型在林地、湿地、草地等更复杂组合中的适用性仍需检验。

·空间邻近性、体验叠加性和功能互补性部分依赖问卷和专家打分，存在一定主观性。

·研究主要刻画静态组合供应情景，尚未纳入运营周期、市场波动和游客需求变化。

·溢价结果缺少真实交易价格的持续跟踪验证，后续需要结合市场成交数据检验模型外推能力。

研究结论

·论文构建了基于有向加权复杂网络的乡村自然资源资产组合供应溢价评估模型。

·组合供应溢价由直接作用、间接传导和网络全局效应共同决定，体现了自然资源资产包的系统性和整体性。

·DEMATEL-ISM-ANP组合方法可将抽象网络结构转化为可计算的溢价参数。

·武汉江夏案例表明，组合供应可产生10.41%整体溢价，耕地、建设用地和坑塘水面均存在差异化增值效应。

未来研究展望

·拓展多资源组合场景，比较耕地、林地、水域、湿地、建设用地等不同组合的溢价机制。

·建立更客观的关联因素测度方法，减少专家打分依赖，并引入游客行为、客流强度和运营收益数据。

·将动态网络模型纳入评估，分析资产包在不同运营阶段的溢价变化。

·结合真实交易和投融资数据，验证组合溢价评估结果与市场价格之间的关系。

原文引用格式

李红波，齐梦娜，周熙，杨钢桥. 基于复杂网络模型的乡村自然资源资产组合供应溢价评估[J]. 中国土地科学，2026，40(5): 32-43. DOI: 10.11994/zgtdkx.20260421.150926.

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