【农业设施和畜禽活体抵押融资系列·第5期】流程方法篇-农业设施资产评估中现场查勘要点与评估方法

在涉农信贷业务中，标准化农业设施是主流抵押物之一，包括种植大棚、养殖圈舍、冷链仓储、农机配套用房等。这类资产权属清晰、存续周期长，也是银行风控认可度较高的品类。本文结合该类资产银行抵押通行规则，简述农业设施资产的准入标准、现场查勘要点与评估方法。

首先明确准入底线，不符合要求直接不予评估、不予抵押。一是手续合规，设施对应的土地经营权、建设备案、规划手续齐全，无违建、无临时搭建，不在征地、拆迁规划范围内；二是权属清晰，不存在查封、重复抵押、租赁纠纷；三是使用状态正常，主体结构完好，环保、消防、粪污处理等配套设施达标。

现场实地查勘是农业设施资产评估的核心环节。评估人员会逐项核验，区分设施类型，日光温室、连栋大棚、钢结构养殖圈舍、砖混仓储房，不同结构重置成本差异极大；核对建筑面积、建成时间、使用年限，结合日常养护情况判定成新率；同步检查风机、温控、喷淋、供水供电等附属设备，设备老化、缺失需单独扣减价值；闲置荒废、破损严重的设施会大幅折价。同时要留存影像资料、台账记录，完善现场查勘记录表。

农业设施评估，以成本法为主、市场比较法为辅的组合方式。

成本法计算公式：评估价值=重置完全成本×综合成新率-功能性贬值。重置成本按照当地建材、人工、安装市场价核算，综合成新率结合法定使用年限和实际损耗综合判定。老旧设施、维护不到位的设施，成新率会进一步下调。

市场比较法，主要选取周边同结构、同规模、同年限的农业设施近期交易、流转案例，修正区位、面积差异后交叉验证估值，避免单一方法造成偏差。

在抵押物价值评估中，为有效防范处置变现风险，有必要计提风险折扣，如位置偏远、变现难度大的设施扣减10%—15%，配套设施不全、环保不达标额外扣减10%—15%，土地经营权剩余年限短于贷款期限，按比例下调评估值。

山东大地