定安出人意料,屯昌农业品牌溢价不足,陵水房地产深度调整,定安区位价值意外重估

海南中部这几个县,你要问我哪个最有意思,我现在会说定安,但这话放三年前我自己都不信。那时候大家眼里就是海口三亚两头跑,中线市县顶多路过看一眼,定安在里面更是没什么存在感,县城小、没什么景区、连高铁站都不在县城里,就是那种＂哦这里还有个县＂的感觉。但这两年你再去看,会发现一个很怪的现象,定安的人气在悄悄往上走,不是那种靠景区爆火的方式,是一种润物细无声的渗透,这个东西怎么说呢,不是它突然变好了,是周边的变化让它的位置变得不一样了。

你得把它放在整个海南中部的格局里看才能明白。陵水这两年房地产深度调整,原来那些海景房项目现在很多在清盘,投资客退潮之后当地的经济结构就露出来了,旅游配套没跟上、产业太单一,热度下来得很快。屯昌呢,农业基础其实不错,什么黑猪、阉鸡都是好东西,但就是品牌溢价做不起来,农产品还是停留在＂好吃但不贵＂的层次,你去市场买屯昌黑猪肉,价格跟普通猪肉也就差个几块钱,这说明品牌认知没建立起来,消费者不愿意为这个＂屯昌＂两个字多付钱。

这事儿得从它的位置说起。定安在海口和琼中之间,原来这个位置很尴尬,离海口近但不够近,说是中部市县但又在边缘上,两头不靠。但现在你再看这个位置,反而变成了一种＂刚刚好＂的距离,海口的城市功能在往外溢出,定安承接得到但又没被完全同化,保留了自己的生活节奏,不像文昌澄迈那样已经快变成海口的卧城了。

关键是它没有陵水那种房地产泡沫的包袱。陵水这两年你去看就知道,那些海景房小区空置率高得吓人,当初炒房的钱砸进去现在套在那儿,这种调整期会很难受。定安没经历过这轮疯狂,房价一直是温吞水的状态,反而在这一轮调整里显得很稳,一些从海口、三亚退下来想找个安静地方生活的人,开始往这边看。

还有一点很多人没注意到,就是定安的生活成本和配套之间的比例关系。它县城不大但该有的都有,菜市场、医院、学校这些基础设施齐全,生活成本比海口低一截,但开车半小时就能到海口享受大城市的资源,这种＂进可攻退可守＂的位置,在海南其实不多。

屯昌的问题其实很典型,就是有东西但讲不出故事。你去屯昌农贸市场转一圈,黑猪肉、阉鸡、枫木苦瓜,质量确实都不错,但商户们卖货的时候就是在说＂这个好吃＂＂这个新鲜＂,没人能说清楚为什么屯昌的黑猪就是比别的地方的值钱。消费者也一样,知道屯昌农产品不错,但具体好在哪、凭什么溢价,心里没数。

这个事情的本质是品牌建设和渠道控制都没做起来。你看五指山的茶、澄迈的福橙,人家是有品牌运营团队在操盘的,从种植标准到包装设计到渠道铺设,整套体系都在那儿。屯昌现在还停留在＂农户各自为战、收购商压价收走、贴别人的牌子卖＂这个阶段,农民辛苦种出来的好东西,最后的溢价都被中间环节拿走了,屯昌这个产地品牌完全没积累起来。

我上次路过屯昌跟一个养黑猪的大哥聊天,他说现在最头疼的就是价格上不去,养殖成本年年涨,但猪肉卖价涨不了多少,因为消费者不认这个品牌,觉得你跟普通猪肉也差不多。真的挺可惜的,好东西卖不出好价钱,这个局不破的话屯昌农业很难往上走。

如果你现在要在海南中部选个地方待几天,我建议你去定安走走,不是说它有多好玩,是那种生活气比较足的地方,早上去菜市场转转、中午找个老爸茶店坐坐,能感受到那种还没被旅游业完全改造的海南县城生活。定安粽子可以尝尝,不过别在景区买,去县城里那些本地人排队的店,价格实在味道也地道。屯昌如果路过的话,农贸市场值得逛,买点黑猪肉回去自己做,确实比普通猪肉香,就是别指望包装多精美,都是很朴素的那种卖法。